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職業軍人信貸樓市 新常態 市場規律唱主調
國傢統計局70個大中城市房價指數發佈以後，一則《樓市創10年最大跌幅》的文章被多方轉載，文章所言的"最大跌幅"包含兩個方面：一是70個大中城市7月份新建住宅銷售價格環比下跌的城市高達64個，創下瞭歷史新高；二是環比跌幅之大創紀錄，百城房價環比跌幅首次超過瞭0.8個百分點，70個大中城市房價環比跌幅首次超過瞭1%。最引人註意的是，北上廣深四個一線城市的房價領跌全國。
今年以來，樓市量價連續下跌，在6月份出現跌幅短暫收窄和企穩跡象，但6月底以來政策全面松綁、房貸重回基準利率並沒有讓樓市站穩，7月份主要城市樓市的量價跌幅重新擴大，而一線城市房價更是領跌全國，這被很多業內人士判斷為房價進入全面下降通道的標志。筆者認為，未來房價可能將進入長周期、大幅度、全國范圍調整的時期，這可能與前兩輪短暫的、小幅度、部分城市調整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同，這是一個"新常態"。
全國樓市將進入市場供求規律、價格規律、可支付能力決定規律作用下的新運行常態。過去對樓市運行周期和軌跡影響最大的政府政策，未來將定調於"去行政幹預、回歸市場主導"。也就是說，不僅過去存在於國傢層面的行政性救市將不會再出現，而且地方違反市場規律、旨在挽救短期經濟和短期財政收入的救市行為，也不大可能再出現。樓市波動將由政策作用下的波動向市場作用下的波動轉變。
因此，在未來較長的一段時間內，供應過剩(包括總量過剩和結構性過剩，也包括二手房供應)、房價整體下調和收入決定的真實需求，將全面取代過去10年供不應求、房價上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來樓市運行的主要因素。這意味著，未來樓市將繼續處於下行通道，就連過去一直被認為樓市"優等生"的一線城市和重點二線城市(如杭州、天津、沈陽和西安等)，也未能幸免。不管是成交量下滑，還是價格下滑，一線城市均超過瞭二、三線城市。今年7月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格指數環比跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，一線城市房價跌幅首次超過二、三線城市。根據國傢統計局數據，前7個月，全國銷售面積同比降幅從上半年的6.0%擴大至7.6%，一線城市集中的東部地區降幅最大，達到1.5%。
樓市整體下行的大背景下，開發商在"降價跑量"上已經達成共識，一方面基於樓市整體下行這一大趨勢的認同，另一方面基於完成銷售業績的考量(僅30%的主流房企完成瞭上半年的銷售任務)。因此，房企降價不再是"噱頭"，而是貨真價實的降價；不再是資金鏈緊張房企的被動性降價房屋信貸年息貸款全省皆可處理，而是所有房企主動性、策略性的降價。根據筆者的調研和梳理，7月份，一線城市新開樓盤降價幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右，這也是7月份房價創10年最大跌幅的主要原因，未來這一趨勢有望延續。
由於主要城市住房需求還在，隻是為高房價所困擾，實質性降價對於需求的提振是比較明顯的，一線城市再次出現瞭久違的"日光盤"。同時，在樓市整體下行、降價潮到來的背景下，上半年因少數樓盤降價而出現的老業主"房鬧"現象，在7月份各地樓市大面積降價的背景下並未再現，反映瞭市場各界對於在供求規律、價格規律、可支付能力決定規律的作用下，認可和遵從樓市正常的、必然的調整態勢。這是對市場趨勢一致性判斷，也是市場走向成熟的標志。
目前，反映樓市庫存壓力的指標--批售比(批準預售面積和成交量的比例)跌到瞭0.65，為三年來最低點，僅比2008年下半年略好。由於目前全國樓市的施工面積達到63億平方米，相比2010年增長瞭50%，後續供應還會源源不斷地到來，庫存壓力超過歷史最高水平是必然的。樓市潛在的需求雖然很大(如2.6億人的外來人群)也很強烈，但受購買力、就業、戶籍制度、社會保障等方面的制約，要轉化為現實購買力，還要有很多方面的改革，但這不是短期內可以實現的。
就目前來看，高房價是阻礙需求實現的最大障礙，隻要房價有實質性回調，隻要政府也不再"托市"，房價下調將帶來可觀的樓市需求釋放，這不僅有助於避免樓市快速下行，而且也是樓市真正企穩的標志。更為重要的是，這將為新型城鎮化的推進、後續需求的導入贏得時間和空間。在外來人口真正融入城市以後，樓市將迎來內需和消費主導而非投資主導的發展新時期。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/09574394130.shtml
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