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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  在需求端，購房者也面臨資金和政策的雙重打壓。首先是房貸成本和申請難度持續加大。首套房貸利率從八五折優惠到基準利率上浮10%-20%，對應利率水平從5.57%提高至7.21%-7.86%，相當於加息160-220個BP。2004-2007年和2011年的兩輪加息均導致局部地區房價大幅下跌，本輪房貸利率的大幅上調已經導致房市量價齊縮。

  一是人口動力。勞動力人口即15-64歲人口是所謂"剛需"的主要來源，對房地產需求的基本面具有重要影響。美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向；日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。中國勞動力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%，但2011年之後觸頂回落，目前已降至72.8%，2013年絕對規模減少70萬人，未來幾年還將繼續下降，剛需增長隨之放緩。

  不過，筆者認為，對房地產市場不宜過度看空，盡管房地產上漲的動力在減弱，短期調整的壓力加大，但崩盤的可能性幾乎為零，至少10年之內還看不到。主要原因在於以下幾個力量的對沖。

    供需兩端面臨多重壓力

  其次是稅費成本居高不下。去年國五條推出之後，雖然對市場上的增量投機需求產生瞭一定的抑制作用，但更直接的影響是讓購房者的稅費成本急劇攀升。

  不論從短期還是長期來看，房地產市場最輝煌的夏天已經結束，未來將逐步降溫。從短期來看，房地產將繼續量價低迷。在供給端，房企面臨資金和庫存的雙重壓力。首先是資金壓力。盡管一季度銀行間流動性異常寬松，但主要源於實體經濟疲弱和金融機構風險偏好下降，受制於非標收縮、外資撤離等因素，房地產企業面臨的資金壓力並沒有明顯緩解。3月房地產開發資金累計增速已經從去年底的26.5%進一步降至6.6%，其中外資大跌33.9%。短期內央行不會采取總量寬松，而是以定向寬松方式降低部分戰略領域的融資成本。在這個過程中，房地產企業很難直接受益。

  從中長期來看，過去十年支撐房地產市場的上漲動力都明顯減弱，房地產市場的野蠻生長也已接近尾聲。

  其次是庫存壓力。截至2014年3月，商品房待售面積已達5.22億平方米的歷史高位，同比增長22.9%。直接反映出房地產企業銷售壓力增大，銷售回款難度上升，從而導致資金鏈愈發緊張，不得不通過降價促銷的方式獲得現金流，緩解流動性壓力。

評論房地產市場 夏已過 冬尚早

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  二是金融動力。中央宏觀管理思路發生根本轉變，從過去的大投資、寬貨幣轉向定向投資、穩健貨幣。未來國內不會再搞總量寬松和大規模刺激，國際上隨著美聯儲QE逐步退出直至加息，外資流入也將持續放緩，廉價資金時代已經結束。再加上利率市場化大背景下，銀行負債成本上升、久期變短且極不穩定，銀行長期限資產配置意願大幅減弱。銀行紛紛放棄按揭貸款，居民申請房貸難度增加，使購房需求受到明顯抑制。

    市場將呈現分化特征

  去年底以來，中國房地產市場風聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑，然後是量價齊跌。最初是二三線城市頻頻降價，如今一線城市房價也出現松動。中國房地產市場未來去向何方？筆者認為，如果把上世紀90年代末比作中國房地產市場開始萌芽的春天，過去10年比作野蠻生長的夏天，那麼現在可能正處於夏秋交替的時刻。換句話說，房地產市場已不能再奢望像春夏般的溫暖，但談論寒冬似乎也為時尚早。未來10年甚至20年，中國房地產可能進入逐步降溫但算不上寒冷的秋天。

  首先，城鎮化對沖人口老齡化壓力。盡管勞動適齡人口增長帶來的剛性需求正在放緩，但農村人口向城市轉移帶來的剛性需求依然強勁。截至2012年，中國的城鎮化率僅為51.8%，如果按照戶籍人口計算，這個比率不足30%，遠低於發達國傢80%的平均水平，未來提升空間巨大。相比之下，日本、美國等國在人口老齡化導致房價下跌時城鎮化率已分別高達77%和81%。

  其次，政策調整對沖市場壓力。除瞭逆周期的貨幣政策之外，房地產政策也會適時松動。在房地產量價齊縮的情況下，中央的思路已經從一刀切轉向"雙軌制"，開始分層、分城施策，這實際上給局部政策留出瞭放松的餘地。事實上，很多地方也已經開始預調微調，托底房地產。廣西南寧的限購已部分松綁，安徽銅陵也出臺瞭"救市"措施，預計後續會有更多城市跟進，限購、限貸都有很大的放松空間。當然，除非房地產市場出現大波動，否則政府不會輕易出手，以免重燃投機需求。

  最後，未來房地產市場將呈現分化特征，雖然三四線城市的壓力相對較大，但對於類似北京這樣具有人口吸引力的一二線城市，長期以來形成的上漲預期短期內很難扭轉，全面崩盤的可能性不大。而且，由於房產稅體系不健全，持有房地產基本沒有成本，還可以獲得穩定的房租收入，房主降價出售的動力有限。再加上中國並沒有執行類似美國的零首付政策，所以負債率相對較低，由資金壓力造成的拋售力量也很有限。綜合來看，現在房地產市場雖然告別瞭盛夏，但談論寒冬也為時台南信貸代償貸款全省皆可處理信貸借款廣告尚早。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15314122132.shtml

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